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Einflussfaktoren für den Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung

Wie errechnet sich der Zinssatz für Ihre Baufinanzierung, warum macht es Sinn zu vergleichen und wie können Sie den Zinssatz positiv beeinflussen? Diese Frage stellen sich viele Menschen die eine Immobilie erwerben möchten. Im Folgenden Artikel erhalten Sie die Antworten.

Ihre Immobilienfinanzierung ist so individuell wie Ihr Traum vom eigenen Zuhause.

Ein wesentlicher Faktor Ihrer Baufinanzierung ist der Zinssatz und somit die Frage, wie sich der Zinssatz Ihres Immobiliendarlehens errechnet.

Die Basis für die Berechnung ist der aktuelle Zins, den Banken für die Refinanzierung von Immobiliendarlehen bezahlen müssen (DGZF-Pfandbriefkurve). Dieser Wert ist maßgeblich an der Entstehung des Zinses beteiligt und kann je nach Wirtschaftsphase stark variieren, ist jedoch für alle Banken gleich, unveränderlich und hat somit auf den individuellen Zins des Privatkunden keinen Einfluss.

Auf den aktuellen „Basiszins“ rechnet jede Bank ihre Kosten und den angestrebten Gewinn hinzu. Hier entstehen erste Unterschiede, die sowohl auf die jeweiligen Kostenstrukturen der Bank als auch auf deren Gewinnerwartung zurück zu führen sind. Die Zinsunterschiede sind in diesem Bereich in der Regel gering und annähernd analog.

Je nach Wirtschaftsphase sind die Bauzinsen ähnlich niedrig oder ähnlich hoch. Wie kommt es nun dazu, dass die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung im gleichen Zeitfenster so unterschiedlich sein können.

Zuerst sind die allgemeinen Faktoren zu berücksichtigen.

Grundsätzlich kommen Sie umso näher an den günstigsten aktuell erhältlichen Zins, je sicherer die Bank sein kann, dass Sie Ihr Darlehen über die gesamte Laufzeit hinweg stets pünktlich und vollständig zurückzahlen.

Hinzu kommt, dass die Banken noch Baufinanzierungen vergeben wollen, aber abhängig davon, wie viele Baufinanzierungen eine Bank bereits vergeben hat und wie Ihre Gesamtaufstellung für die betreffende Periode geplant ist. Das kann sehr aggressiv sein, indem sie mit niedrigen Konditionen in den Markt gehen, um sehr viele Kunde zu erreichen. Das kann aber auch gemäßigt sein, um bewusst nur einen Teil der Kunden für sich zu gewinnen. Die Faktoren machen einen Vergleich von vielen Banken unabdingbar, denn welche Bank in diesem Moment gerne Kunden im Bereich Baufinanzierungen gewinnen möchte, erfahren Sie nur von einem unabhängigen Beratungsinstitut mit mindestens 150 Bankpartnern.

Kommen wir nun zu den persönlichen Faktoren, denn jede Bank hat einen „Lieblings-Kunden“ mit einer „Lieblings-Immobilie“. Je nachdem welche Risikoanalyse und welche Renditeanalyse eine Bank verwendet, kann der individuelle Zinssatz für den Endkunden, für ein und dasselbe Vorhaben, von Bank zu Bank komplett unterschiedlich aussehen.

Die Drei wichtigsten Faktoren, die Einfluss auf Ihren persönlichen Zinssatz haben:

  1. Ihre persönliche Situation.
    Zu Ihrer persönlichen Situation gehören unter anderem Ihr Familienstand, ob Sie das Darlehen alleine oder gemeinsam mit einem weiteren Darlehensnehmer aufnehmen wollen, Ihr Arbeitsverhältnis, die Dauer Ihrer Betriebszugehörigkeit und die Branche, in der Sie arbeiten.

  2. Ihre Bonität.
    Im Bereich Bonität werden Ihre Einnahmen und Ihre Ausgaben gegenüber gestellt.

    Unter dem Punkt Einnahmen wird jedes Einkommen gezählt, welches als nachhaltig anzusehen ist. Darunter fällt selbstverständlich Ihr Gehalt, Urlaubsgeld, sofern dies vertraglich zugesichert ist, Kindergeld, Einkünfte aus Kapitalerträgen oder selbstständiger Arbeit und ggf. auch der 400,- Euro Job Ihres Partners, sofern dieser bereits länger als 12 Monate ausgeübt wird.

    Bei den Ausgaben werden nur die erfasst, die nicht unterbrochen werden können. Dazu zählen z. B. Lebensversicherungen die nicht still gelegt werden können und Private Krankenversicherungen. Ergänzend rechnet jede Bank mit einem individuellen Pauschalbetrag Ihre Lebenshaltungskosten hinzu. Einfluss auf die Lebenshaltungskosten haben u. a. die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen und die Anzahl der Kraftfahrzeuge. Bei dem Punkt Lebenshaltungskosten gibt es gravierende Unterschiede bei der Berechnung. Während Sie bei Bank A 1500,- Euro nach Abzug aller Kosten Restliquidität haben, kann bei Bank B durchaus ein Negativbetrag errechnet werden. Somit kann es sein, dass Sie bei Bank A einen sehr guten Zinssatz erhalten und bei Bank B die Finanzierung abgelehnt wird.

  3. Ihre Immobilie – Das Verhältnis zwischen Objektwert und Finanzierungsbedarf.
    Ein weiterer wichtiger Faktor für den Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ist die Immobilie, die Sie erwerben möchten, denn diese dient der Bank als Sicherheit bis Sie Ihr Darlehen zurück gezahlt haben. Das ist der Grund, warum die Zinsen für ein Immobiliendarlehen so viel günstiger sind als ein Kredit für sonstige Zwecke, denn die Bank hat einen nachhaltigen Gegenwert für das geliehene Geld. Folglich ist der Wert der zu kaufenden Immobilie im Verhältnis zum Darlehensbetrag ein wichtiges Sicherheitselement und hat somit einen starken Einfluss auf den Zinssatz. Je höher der Wert der Immobilie im Vergleich zum Finanzierungsbetrag ist, desto besser wird der Zinssatz. Die wichtigsten Level für Zinsverbesserung sind:
    100% -110% – die Bank finanziert 10% über dem Objektwert und hat somit mehr Geld verliehen als an Gegenwert besteht. Dieses erhöhte Risiko führt zu einem Risikoaufschlag und somit zu einem schlechteren Zinssatz.

    90% -100 % – die Bank finanziert das Objekt, die Kauf-Nebenkosten für den Makler, den Notar und die Grunderwerbssteuer bezahlen Sie aus Eigenkapital. 110% Finanzierungen sind zwar möglich, jedoch sollten, wie in dieser Variante beschrieben, die Kauf-Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Unser Empfehlung für den Kauf einer Immobilie:

Immobilienfinanzierungen sind so günstig wie noch nie. Deshalb macht es in vielen Fällen Sinn, so viel Eigenkapital einzusetzen, dass Sie einen Beleihungswert von unter 90% (deutliche Zinsverbesserung) erreichen. Noch mehr Eigenkapital einzusetzen macht in vielen Fällen keinen Sinn, da die Zinsen für Immobilienfinanzierungen aktuell extrem niedrig sind. Lassen Sie sich individuell von uns beraten, wir besprechen die beste Lösung mit Ihnen.

80% -90% – Sie haben ca. 20% Eigenkapital und decken damit zusätzlich zu den Kauf-Nebenkosten auch noch einen Teil des Objektpreises aus Ihrem Kapital. Die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung verbessern sich deutlich.

60% -80% – Die Bank hat viel Sicherheit und Sie einen beachtlichen Eigenanteil geleistet. Dieses hohe Maß an Sicherheit belohnt die Bank mit einem sehr guten Zinssatz. Häufig entsteht diese Konstellation bei Kapitalanlegern oder bei einer Anschlussfinanzierung.

Unter 60% – Sie erhalten die Top-Kondition. In der Regel tritt diese Konstellation bei Anschlussfinanzierungen auf. Die Bank belohnt dieses Höchstmaß an Sicherheit mit dem Best-Zins. Deshalb sollten Sie, wenn Sie z. B. 62% aufbringen können, in Erwägung ziehen, noch ein bisschen mehr Eigenkapital einzusetzen, um unter 60% zu kommen. Dies ist in vielen Fällen extrem lohnenswert.

Unser Tipp:
Selbstverständlich können Sie ggf. alle Punkte beeinflussen. So können Sie z. B. mit der Immobilienfinanzierung bis zur nächsten Gehaltserhöhung warten, aber an dem Punkt Eigenkapital im Verhältnis zum Objektwert können Sie ganz bewusst handeln. So können Sie, wenn Sie knapp über dem nächst besseren Level liegen, besser noch etwas mehr Eigenkapital einsetzen, um einen deutlich besseren Zins zu erhalten. Auf die Laufzeit (ca. 30 Jahre bei Neuerwerb) gerechnet, können Sie so viele zehntausend Euro sparen.

So verbessern Sie Ihren Zinssatz:

Der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung ergibt sich aus vielen Faktoren. Im Folgenden finden nur ausgewählte Punkte Berücksichtigung, auf die Sie Einfluss nehmen können, um Ihren Zinssatz zu verbessern. Im Folgenden handelt es sich um Beispiele, die einen Sachverhalt verdeutlichen und Ihnen helfen sollen, eine Einschätzung vornehmen zu können, die im Gespräch mit Ihrem Berater hilfreich sein wird.

  1. Lassen Sie von einem unabhängigen Institut einen Vergleich erstellen. In diesen sollten mindestens 150 Banken mit den aktuellen Konditionen abgefragt werden. Zinscheck Denn bereits bei den Kostenstrukturen und dem akuten Interesse der jeweiligen Bank, Baufinanzierungskunden zu gewinnen, können nennenswerte Unterschiede entstehen.

  2. Ihre persönliche Situation – Wenn Sie einen befristeten Arbeitsvertrag haben, können Sie z. B. warten, bis dieser unbefristet wird. Ebenso ist es sinnvoll, wenn dies möglich und gewünscht ist, das Darlehen zu zweit zu nehmen.

  3. Ihre Bonität – Steht eine Gehaltserhöhung kurz bevor, erwarten Sie Geld, dass Sie ggf. als Eigenkapital oder Sicherheit einsetzen könnten oder möchte Ihr Partner in nächster Zeit ebenfalls wieder einer Tätigkeit nachgehen, dann kann es Sinn machen zu warten und so einen besseren Zinssatz zu erhalten.

  4. Objektwert und das Verhältnis dieses Wertes zum Eigenkapital – Im ersten Schritt sollten Sie frühzeitig (sobald Sie ernsthaftes Interesse an einer bestimmten Immobilie haben) den offiziellen Objektwert von Ihrem Berater ermitteln lassen. Objektbewertung Dieser Wert ist die Grundlage für die Berechnung in welchem Verhältnis das Eigenkapital zum Immobilienwert steht. Die in diesem Artikel unter dem Punkt „Ihre Immobilie“ aufgeführten Prozentbereiche haben enormen Einfluss auf den Zinssatz. In vielen Fällen gibt es Möglichkeiten den nächsten, niedrigeren Level zu erreichen und so einen besseren Zins zu erhalten.

Ein Immobilienkauf ist immer eine langfristige Entscheidung und bei der Baufinanzierung lässt sich sehr viel Geld sparen. Bereits 0,1% Zinsen, die Sie weniger zahlen, kann für Sie eine Ersparnis von mehr als 10.000,- Euro einbringen. Lassen Sie sich durch die IM Profit Group beraten und erhalten Sie das Beste aus über 350 Banken und staatlichen, zinsverbilligten Fördermitteln auf einen Blick. Die Beratung ist für Sie immer kostenlos, IM Profit handelt stets in Ihrem Interesse.

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